Нам приходилось много работать с недвижимостью: инвестировать и строить. Хотим поделиться опытом. В этой части мы говорим только о жилой недвижимости. Если не рассматривать варианты со строительством, то идея проста. Купить недвижимость, получать с нее доход несколько лет, продать. Профит. Так ли все просто? Может ли это заместить инвестиции в финансовые инструменты?
Доход от такого бизнеса складывается из двух частей: ежемесячная аренда и увеличение стоимости со временем. Сначала оценим выгодность аренды, а потом разберемся что влияет на цены.
Доходность от аренды
Главным соображением здесь является доход на вложенный капитал. При инвестициях в финансовые инструменты можно рассчитывать в среднем на 7% годовых в валюте, примерно 1/15 часть вложений. Отсюда простое правило. Если годовая аренда составляет 1/15 вложенного капитала или меньше, то заниматься этим не имеет смысла: столько же можно заработать и на финансовых инвестициях. Если годовая аренда составляет 1/11 или 1/10 стоимости жилья, то можно об этом подумать.
Конкретные цифры меняются от региона к региону. Но мы приведем один конкретный пример. Двухкомнатная квартира в городе К стоит 3 миллиона рублей. Аренда такой квартиры составляет 30 тысяч рублей в месяц. Если купить эту квартиру и сдать ее внаем, то годовой доход на вложение составит (30.000 x 12)/3.000.000 = 12% в рублях. Звучит неплохо. Но какой будет прибыль?
Частая ошибка начинающих инвесторов в жилую доходную недвижимость — не учитывать время простоя и стоимость ремонта между жильцами. На это приходится тратить время, деньги и внимание. Это тоже немаловажно, хотя при грамотном выборе жильцов эти расходы можно минимизировать.
Если придется делать ремонт каждые 3 года за 300.000 рублей, то на этот ремонт уйдет до трети дохода. 30.000 в месяц за аренду уже не выглядит такой большой суммой, ведь прибыль едва превысит 8% в рублях. А ведь с нее еще надо заплатить налог, да и во время ремонта дохода точно не будет.
Доходность от ценности
Но, может быть, квартира будет расти в цене и удастся заработать на этом?
Строительство и недвижимость очень сильно зависят от экономического цикла. Чтобы заработать на увеличении стоимости недвижимости, должны быть факторы, способствующие ее росту. С 2000 по 2014 год таких факторов было два: развитие экономики России из-за высоких цен на нефть и ипотека. Ипотека была законодательно оформлена в конце 1990х, а активный ее рост начался с середины 2000-х. Несмотря на кризис 2008 года, ипотечный рынок продолжал стремительно расти до середины 2010-х. Тот, кто поймал волну и вовремя спрыгнул с нее, сумел заработать. В настоящий момент дела обстоят не так хорошо. Что будет происходить с ценами на жилую недвижимость? Не знаем. Но мы знаем что надо учитывать.
Как и для всякого другого товара, цена на недвижимость определяется спросом и предложением. Причины для изменения спроса и предложения могут быть общими для всей страны, или относящимися только к одному региону.
Что может обеспечить спрос?
- Удешевление кредитов. 19 июня 2020 года ЦБ РФ принял решение о снижении ключевой ставки с 5,5% до 4,5% годовых. Соответственно снизятся и ставки по ипотеке. Во времена государыни Елизаветы Петровны кредиты предлагали под 6%. Так что прогресс налицо.
- Государственные гарантии. Во многих странах государство гарантирует ипотечные кредиты для всех или части покупателей жилья (например семьи с детьми). Произойдет ли такое и в России?
- Подъем экономики. Если вырастут цены на нефть, или будут произведены необходимые реформы, то экономика начнет подниматься. Поднимется и спрос на недвижимость.
- Рост населения. Если население внезапно увеличится, то увеличатся и цены. Увеличение может быть локальным. Один город или район может по каким-то причинам начать пользоваться спросом. Новая станция метро, школа, наличие работы, все что угодно.
- Уникальная по расположению недвижимость всегда будет пользоваться спросом.
Откуда может взяться предложение?
В России есть где строиться. Если убрать административные барьеры, то современное жилье будет стоить значительно меньше, а чиновничья работа станет значительно менее выгодной. Такое жилье будет не на Остоженке или Невском проспекте, но оно будет недорогим и современным. Если восстановить советскую систему ПТУ, то оно будет еще и качественным.
Сейчас строительства недостаточно для нужд России. Необходимо не только строительство нового жилья, но и обновление существующего жилищного фонда и городской инфраструктуры. Рано или поздно масштаб строительства придет в соответствие с потребностями и предложение на рынке недвижимости увеличится. Это ограничит потенциал роста для цен на недвижимость.
В следующей части мы определим роль недвижимости в инвестиционном портфеле и сравним с инвестициями в рыночные ценные бумаги.